여수, 순천 경매 주택 지분 물건 임장 후기.

최근 부동산 경매 관련 수업을 하면서 주택 지분 물건에 관해서 공부하는 계기가 있었습니다. 

부동산 경매 관련해서 공부를 시작한 지가 아직 얼마 되지 않아 지분 경매 자체가 저에게는 굉장히 생소한 부분이었고, 막연히 특수 물건이라는 생각에 눈에 보이지도 않았습니다.

감사하게도 이번 경매 수업 발표 주제가 주택 지분으로 나온 경매 물건 관련해서 정해지면서 지분 경매 관련해서 조금이나마 공부해 보고, 알아가는 계기가 되었습니다.

지분경매 관련해서 낙찰 후 어떻게 해야할 지 방법과 진행 과정에 대해서 몇 가지 사례를 통해 공부를 했고, 제가 살고 있는 주변으로도 지분 경매가 2건이 있어서 공부 겸 임장을 다녀왔습니다. 

 

지분경매란 해당 부동산의 일정 부분의 지분 만큼만 경매로 나온 것을 말합니다.

지분경매의 가장 큰 장점으로는 소액으로 투자가 가능하며, 아무래도 특수 물건이다 보니 상대적으로 경쟁률이 굉장히 낮은 편입니다.

하지만 말 그대로 해당 부동산의 지분만을 소유한 것이기에 그 나름의 출구 전략과 그에 따른 시간과 노력이 많이 필요합니다.

뿐만 아니라 지분 경매는 대출이 잘 되지 않기에 대출 관련해서도 사전에 은행에 문의 후 하시는 것을 추천드립니다. 

 

지분경매는 크게 공유자와 협상이 원만하게 진행되는 경우와 그렇지 않은 경우로 나뉩니다.

 

< 공유자와 협상이 잘 되는 경우 >
공유자와 낙찰자간의 가장 좋은 협상으로는 공유자 또는 낙찰자가 나머지 지분을 인수하는 경우입니다. (베스트 오브 베스트)

또는 공유자와 낙찰자가 협의해서 시장에 매도 후 판매 금액을 해당 지분만큼 나누는 경우도 있습니다. (이 케이스도 너무 좋죠!!)

그리고 또 다른 케이스는 공유자가 해당 부동산을 계속 사용한다면 낙찰자가 지분 비율만큼 부동산 사용료를 지불받는 것입니다.

< 공유자와 협상이 잘 안되는 경우 > Say No!!
토지 같은 경우에는 토지를 해당 지분만큼 나눌 수 있지만 아파트나 주택 같은 경우에는 해당 지분만큼 잘라낼 수 없기에 해당 물건을 경매를 통해 낙찰된 금액을 서로 해당 지분만큼 나눌 수 있습니다. 
이 경우 공유자 우선 매수청구권을 사용해 우선적으로 낙찰을 받을 수 있습니다. 

• 22 타경 53846 (순천 덕월동)

해당 주택의 경우 순천 제일대학교 바로 옆 작은 골목길에 위치한 주택의 토지 및 건물의 지분이 경매로 나왔습니다.(1/6)

일단 사진상의 건물 모양으로는 제가 좋아하는 형태의 주택이었고, 대지 자체가 100평에 주택이 대략 30평 정도로 옛날 주택 치고는 조금 큰 규모라 마음에 들었습니다.

글의 서두에도 말씀드렸지만 지분 경매는 특수 물건으로 쉽게 접근하지 못하기에 벌써 2회 차까지 유찰이 된 상태였고, 현재 3차 진행 중으로 최저 매각 가격이 대략 2천3백만 원 정도로 책정되어있었습니다.

지분 물건이라는 것 제외하고는 권리상 특별한 하자는 보이지 않았고, 소유자의 성이 일치한다는 점과 기존에 상속으로 인해 소유주가 6명으로 변경된 것으로 보아 6명의 소유자는 모두 형제인 것으로 추측을 했습니다.

 

현장 임장 

손품으로 기본적인 권리상의 문제와 주변 위치 등을 확인 후 현장을 방문했습니다.

지도상으로는 큰 도로변 바로 옆이라서 위치는 괜찮다고 생각을 했는데, 막상 와서 보니 메인 도로변 한층 아래에 위치해 있는 것을 확인할 수 있었습니다. 역시 이러한 부분은 현장이 오지 않는 이상 확인할 수 없는 부분이었습니다.

도로 건너편으로 건너가기 위해서는 왼쪽의 지하도로 통행할 수 있는데, 차도 지나다닐 수 있는 것 같았습니다.

집 앞 골목길은 꽤나 넓어서 차 두대는 충분히 다닐 수 있을 정도였고, 저 위에는 주차장도 있어서 주차 걱정은 없을 것 같습니다.

해당 경매물건에 도착했는데, 대문이 잠겨 있어 내부는 확인하지 못했고 우편물은 작년까지 쌓여 있는 것으로 보아 아무도 거주하지 않는 것으로 확인했습니다.

대지 100평 정도에 건축물 평수가 대략 50평 정도인데, 알고 보니 오른쪽 파란색 건물은 예전에 달방으로 사용했던 건물이라고 합니다.

혹시 이곳 경매 관련해서 이야기를 들을 수 있을까 싶어서 근처 공인중개사를 방문해 여쭤봤지만 이곳 관련해서 스토리를 전혀 모르고 계셨습니다. 그래서 이쪽 근처 나와있는 물건들과 시세를 비교할 겸 여쭤봤더니 나와있는 물건도 많지 않았고, 그나마 나와있는 물건도 생각보다 호가가 높아서 정말 깜짝 놀랐습니다. 

그래서 다시 해당 물건지로 와서 윗집 거주하시는 할머니께 혹시 여쭤봤더니 이 집 관련한 스토리를 아주 자세하게 설명해 주셨습니다.

역시 현장에 와야 알 수 있습니다.

자세한 스토리는 기록할 수 없지만, 처음에는 막막했던 1/6의 지분 물건에 대해서 이렇게 하면 좋겠다는 나름대로의 해결 스토리도 생각할 수 있었습니다. 

혹시나 이 집을 낙찰받는다면 리모델링해서 에어비엔비 같은 수익형 부동산으로 만들거나 학교 옆이라 허물고 원룸을 지으면 어떨까 생각했었는데, 막상 현장에 와보니 여의치 않을 것 같아서 어떻게 활용하면 좋을지 고민이 좀 필요했습니다. 

항상 어떠한 공부든 혼자서 했었는데 뜻이 맞는 분과 함께 방문해 보니 서로 다른 시각으로 접근할 수 있고, 그에 따른 다양한 해결책도 생각할 수 있어 정말 도움이 많이 됐습니다. 

역시 하나 보다는 둘이 낫나 봅니다.!!ㅎㅎ

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• 22 타경 2275 ( 여수 화양면 )

다음 지분 물건은 여수 화양면의 아름다운 해안도로에 위치한 펜션 단지 건물입니다.

3명의 지분의 물건이 각각의 사건으로 경매에 올라왔는데, 각각 5/2씩 그리고 나머지 5/1로 이렇게 3개의 경매 사건으로 나와 있었습니다.

각각의 사건마다 토지만 지분으로 되어 있고, 건물은 각 2동씩 포함되어 있었습니다.

초기 감정가가 8.8억에서 1회 유찰되었고, 현재 6.1억 까지 떨어져 있는 상태입니다. 

여수는 특히나 제가 잘 알고 있는 지역이기에, 해당 펜션이 위치한 지역은 여수의 서쪽 해안도로에 위치해 일몰이 정말 아름다운 바다라 예전에 일몰을 찌그러도 자주 갔던 곳입니다.

 

현장 임장

해당 경매 물건에 도착해서 도로에서 펜션 단지를 찍은 모습입니다.

총대지가 대략 1000평 조금 안 되는 부지인데, 현장에 와서 보니 생각보다 규모가 훨씬 커 보였습니다.

급경사 지역이라 위 사진처럼 길을 내어서 건축이 되어 있었고, 바리케이드를 설치하여 출입을 관리하고 있는 모습입니다.

다만 길의 폭이 생각보다 좁아서 차량의 왕복 통행은 힘들어 보였습니다.

펜션까지 걸어 올라가면서 오른쪽으로 고개만 돌려도 볼 수 있는 풍경입니다. 푸른 바다가 펼쳐져 있고, 저녁이 되면 이곳이 전부 붉은 노을로 바뀌는데, 그 풍경 또한 얼마나 멋있을지..ㅎㅎ

이러한 풍경을 알고 왔고, 자주 봐왔음에도 볼 때마다 느끼는 감동은 어쩔 수 없는 것 같습니다.

올라와서 보니 아직 펜션 대지 중에서 아직 짓지 않은 곳이 두어 군데 더 있었습니다. 

위 사진의 공간에 땅을 파고 수영장을 만들어 바다를 보며 물놀이를 할 수 있는 공간으로 만들면 너무 좋겠다는 생각을 잠시 해봤습니다.

역시 현장에 오면 답이 있다고, 올라와 보니 위 사진의 플래카드가 걸려 있었습니다.

현재 이곳의 건물 소유자 분들과 이곳을 지은 우신건설 간의 소송 중을 알리는 내용이었는데, 아마 경매 사건을 의식하셔서 위 내용의 플래카드를 게시하지 않았을까 추측해 봤습니다. 

조금 더 위로 올라가 보니 펜션은 계속 깨끗하게 관리되고 있었고, 펜션 앞의 위 데크에서 바다를 바라보며 바비큐 해 먹으면 얼마나 좋을지..ㅎ

각각의 펜션 앞에 주차가 가능하도록 전용 부지가 마련되어 있었고, 이곳에 있는 모든 동에서 오션뷰가 가능한 구조로 설계되어 있었습니다.

비록 안으로는 들어가 보지 못했지만, 외관상으로는 흠잡을 게 없을 정도로 깨끗한 상태였습니다.(오히려 제가 낙찰받아서 운영하고 싶었습니다.)

한 번만 더 유찰이 된다면 대략 10억 정도 되는 금액인데, 그 가격에 낙찰을 받는다면 건축비를 제외하고서라도 이 근처의 땅값으로만 해도 훨씬 남지 않을까..

 

현장 임장을 마치고 돌아오는 길 부동산에 들러 화양면 부동산 관련 이슈를 여쭤봤는데, 매물이 없어서 못 파는 상황이라고 하셨습니다.

매물이 부동산에 오기도 전에 바로 판매될 정도로 인기가 많아, 거래가 되더라도 다들 건너 건너 아는 분들끼리 거래하는 정도라고 합니다.

최근 몇 년 사이에 여수가 관광지로서 주목을 받으면서 바다가 보이는 곳마다 많은 펜션과 리조트들이 들어서고 있지만, 여전히 성수기나 주말에는 방이 없어서 예약하기 힘든 상황이라고 합니다. 

물론 이러한 상황이 얼마나 갈지는 모르겠지만, 이렇게 하나하나 공부해 가면서 부동산에 관심을 갖고 관련한 변화들을 통해 많이 배우는데 큰 의의가 있습니다.