광주 신가동 상가 건물 경매 물건 임장 후기.

최근 상가 관련 공부를 하면서 마침 신가동에 상가 건물이 1회 유찰된 가격으로 나와있어 공부 목적으로 광주 신가동에 다녀왔습니다. 

 

경매 물건 관련 정보

해당 경매 물건은 광주 광산구 신가동에 위치한 5층 상가건물이며 항아리 상권이라고 할 수 있을 정도로 좋은 상권에 위치한 건물이었습니다. 

말소기준권리 일자가 입점해 있는 임차인들의 전입일보다 빠르기에 권리상 특별한 하자는 없었습니다. 부동산에 나와있는 물건이라고 봐도 될 물건이었습니다.

물건 현황에서 알 수 있듯이 1층에서 5층까지 임차가 다 맞춰져 있었고, 건물이 20년이 넘었지만 외관상으로는 굉장히 깔끔해 보였습니다.

 

해당 위치는 사방이 아파트로 둘러싸여 있는 신가동의 한 가운데 유일한 상업지역에 위치해 있습니다.

해당 물건은 위 사진의 라이언 이모티콘 위치인데, 대략 5200세대의 엄청난 세대수를 둘러싸고 있습니다.

가운데 상업지역을 중심으로 총 다섯개의 학교가 위치해 있습니다.
다만 대로변이 아닌 이면 상가의 위치인게 가장 아쉬운 부분이지만, 물론 그래서 유찰이 되지 않았을까 생각이 들었습니다.

신가동을 항공뷰로 바라본 사진입니다.

가운데 상업지역을 중심으로 거의 4면이 아파트로 둘러 쌓여 있고, 바깥쪽으로는 더 이상 확장할 곳이 없어 더욱 매력적으로 보였습니다.

사진의 왼쪽 건물이 해당 경매 물건의 건물로 이 주변 가장 높은 건물 이었습니다. 이면 상가의 건물 층수는 평균 2~3층.

이 건물은 주차장이 있는데, 대략 5~6대 정도 주차할 수 있었습니다.

보통 건물의 1층에 있는 층별 안내도를 확인하면 이 건물에 현재 입점해 있는 현황을 알 수 있는데, 경매 현황에 나와있는 것처럼 5층 모두 임차인이 꽉 채워져 있었습니다.

그리고 주변을 임장하면서 알게 된 사실이지만 현재 건물이 위치한 이면 도로에 임차인이 꽉 차있는 건물은 오직 이 건물뿐이었습니다.

그리고 건물이 꽤 깔끔하게 관리되고 있었는데, 청소 업체를 통해서 건물을 깔끔하게 관리하고 있음을 알 수 있었습니다. (주 1회 청소 중)

 

주변 시세 파악

벨류맵

 

해당 경매 물건은 현재 2회 유찰로 9억 7천 정도에 최저가로 형성되어 있으며, 바로 옆의 코너자리 건물이 호가 11억 5천에 올라와 있습니다.

 

주변 상권의 모습

 

해당 경매물건이 위치해 있는 이면 상가의 모습입니다.

본 물건의 2~3층에 학원이 입점해 있고, 주변에 학교가 많이 있기에 어느 정도 학원 상권이 형성되어 있지 않을까 기대를 했었는데 오히려 이곳에 학원이 있는 게 더 신기할 정도로 분위기는 전혀 달랐습니다.

주로 이면 상가 내에 입점해 있는 상가들을 살펴보니 주로 술을 마시며 식사를 하는 음식점들이 주를 이루고 있었고, 술을 먹고 2차로 갈만한 당구장 또는 노래방이 주를 이루고 있었습니다.

그리고 바로 맞은편에 있는 4층 상가 건물도 1층 식당, 2층 교회, 3층 당구장에 4층은 공실이었는데, 이 주변 상권을 보며 만약 내가 입찰을 받아 낙찰을 받는다면 무슨 종목으로 입점을 시켜야 할지 뚜렷한 답이 나오지 않았습니다.

주변에 2~3층 상가들도 거의 공실로 있는 곳이 많았기에, 저도 나중에 충분히 그럴 상황이 올 수도 있겠다는 생각이 들었습니다. 

가장 좋은 케이스는 기존에 임차해 있는 분들과 다시 재개약을 하는 게 아닐까 생각을 했지만, 만약 경매를 통해 저에게 인수된다면 그분들은 배당을 받지 못하기에 보증금을 받지 못하는 상황에서 재개약이 과연 이루어질지.. 

이런 상황은 보통 어떻게 하시는지 다른 케이스를 통해 공부를 해볼 필요가 있을 것 같습니다.

 

해당 경매물건이 있던 이면 상권은 뭔가 음침한 느낌이 있었다면, 길을 나와 신가동 메인 왕복 4차선 주변 상권을 살펴보니 확실히 살아있는 분위기를 느낄 수 있었습니다.

유동인구가 확실히 많았었고, 대로변의 1층 한 두 개 정도의 공실을 제외하고는 거의 모든 상가들이 꽉 차있다고 봐도 될 정도였습니다.

주로 2~3층은 역시나 학원과 병원들이 많이 입점해 있었고, 1층으로는 카페, 부동산, 화장품 가게 등 실생활에 필요한 다양한 업종이 입점해 있었습니다.

근처 부동산에 들어가 스터디카페를 하고 싶다고 말씀드리며 이쪽 분위기에 대해서 여쭤봤습니다. 

신가동 메인 4차선 도로에 있는 상권은 근처를 둘러싸고 있는 아파트에서 모두 도보로 이동 가능한 상권이기에 아침저녁뿐만 아니라 꾸준히 유동인구가 유지되는 곳이라고 합니다. 

제가 신가동에 평일 낮에 방문해서 메인 사거리에 위치한 메가박스에 앉아서 한참을 봤었는데, 특히나 학생들 하교하는 시간에는 학생들 뿐만 아니라 마중 나온 학부형 분들까지 정말 많은 유동인구를 직접 확인할 수 있었습니다.

신가동에 있는 아파트를 중심으로 전체 상업지역을 다 다녀봤지만 구석구석 거의 공실을 찾아보기 힘들 정도로 많은 상가들이 입점해 있었고, 신가동의 원룸이나 상가주택이 많이 모여있는 곳에는 주로 맛집으로 보이는 음식점들이나 유흥 지점들이 군데군데 있었습니다.